L’enquête prélocation : essentielle à la tranquillité d’esprit des propriétaires d’immeubles à revenus

Selon la SCHL, près de 28 % des propriétaires au Canada déclarent avoir déjà subi des pertes financières dues à un locataire problématique. Chez ceux qui ne font aucune vérification, ce taux grimpe à plus de 50 %!

Chez Némésis, nous recevons chaque semaine des appels de propriétaires d’immeubles à revenus qui vivent un vrai cauchemar. L’histoire est toujours la même : loyers impayés et/ou départ précipité d’un locataire laissant derrière lui des milliers de dollars en réparations. S’en suivent des frais d’enquête afin de retracer le locataire fautif afin de lui signifier une mise en demeure ou plus tard dans le processus, le retracer afin de pouvoir exécuter le jugement obtenu et recouvrer les sommes dues.

Dans la majorité de ces cas, une enquête prélocation aurait pu éviter ce genre de problème.

Choisir un locataire, ce n’est pas seulement signer un formulaire de bail. C’est accepter qu’une personne entre dans votre investissement le plus précieux. Une erreur peut coûter cher, voire très cher, tant en temps, en stress, qu’en argent. C’est pourquoi l’enquête prélocation est non seulement une mesure de prudence, mais un véritable outil de gestion financière, simple, légal et très rentable.

Dans cet article, je vous explique ce qu’inclut une enquête prélocation et pourquoi tout propriétaire avisé devrait en faire effectuer une avant de remettre les clés d’un logement à un nouvel occupant.

Qu’est-ce qu’une enquête prélocation ?

Une enquête prélocation est un processus d’analyse approfondie visant à vérifier l’identité, la fiabilité financière et le passé comportemental d’un candidat locataire. Elle permet au propriétaire d’obtenir un portrait objectif et vérifiable de la personne qui pourrait occuper son logement.

Contrairement aux vérifications superficielles faites par certains propriétaires (entrevue sommaire, appel au propriétaire actuel et copie d’une pièce d’identité), une enquête prélocation réalisée par une agence d’investigation offre une rigueur professionnelle et une profondeur d’analyse plus poussée, le tout conformément aux lois sur la vie privée et la protection des renseignements personnels.

Concrètement, l’enquête prélocation combine plusieurs volets :

• Confirmation d’identité.

• Vérification du dossier de crédit.

• Références des propriétaires, actuels et antérieurs.

• Vérification d’emploi et de revenus.

• Antécédents judiciaires.

• Antécédents de dossier au Tribunal administratif du logement.

• Vérification du comportement en ligne.

L’objectif n’est jamais de « piéger » le locataire, mais d’offrir au propriétaire la possibilité de prendre une décision éclairée, basée sur des faits.

Confirmation d’identité : la base de toute enquête

Cela peut sembler évident, mais confirmer que le candidat est réellement la personne qu’il prétend être est une étape cruciale.

Pourquoi ? Parce que certains individus ayant un passé de non-paiement, d’expulsion ou d’antécédents judiciaires pourraient tenter de dissimuler leur véritable identité ou fournir des documents falsifiés.

Une étude d’Equifax révèle que 15 % des demandes de location contiennent au moins une donnée falsifiée.

Une simple vérification permet de :

• Confirmer la validité de la pièce d’identité.

• Vérifier l’exactitude des renseignements fournis.

• Éliminer les risques de fraude ou d’usurpation d’identité.

Un propriétaire ne peut pas se permettre de baser une décision financière sur des informations non fiables. Cette étape élimine ce risque dès le départ.

Vérification du dossier de crédit : la fiabilité financière en un coup d’œil

Le dossier de crédit est l’un des indicateurs les plus fiables pour prédire si un candidat paiera son loyer à temps et de manière constante.

Une analyse complète du crédit inclut :

• Le score de crédit.

• Les dettes en cours.

• Les retards de paiement.

• Les comptes en souffrance.

• Les faillites.

• Les collections.

• La stabilité financière globale.

Contrairement à l’idée reçue, ce n’est pas seulement le score qui compte. Un enquêteur professionnel interprète le dossier pour comprendre le contexte, car un mauvais crédit peut parfois s’expliquer, alors qu’un excellent score peut cacher d’autres problèmes.

Selon une étude de TransUnion, les personnes ayant un endettement supérieur à 40 % de leur revenu sont trois fois plus susceptibles d’accumuler des retards de paiement de loyer dans les 18 mois suivants.

Un locataire financièrement instable représente des risques :

• Retards de paiement récurrents.

• Arrérages difficiles à récupérer.

• Procédures légales longues et coûteuses.

• Pertes financières importantes.

Une enquête prélocation permet au propriétaire d’éviter d’être placé dans une situation où il doit « espérer » que le locataire respectera ses obligations.

Références des propriétaires actuels et antérieurs

Beaucoup de propriétaires se contentent d’appeler le propriétaire actuel du candidat. Le problème ? Si le locataire est problématique, le propriétaire actuel pourrait être pressé de s’en débarrasser… et donc plutôt enthousiaste de vous le recommander. Autre problème : le locataire qui donne le numéro de téléphone d’un ami afin que celui-ci se fasse passer pour son propriétaire et fournisse une excellente référence.

C’est pourquoi nous validons :

• Le registre foncier pour identifier le vrai propriétaire.

• La véracité des adresses antérieures.

• Les références de propriétaires précédents – ceux qui n’ont rien à perdre !

• La durée d’occupation des logements antérieurs.

• Le comportement général (respect des règlements, bruit, relations de voisinage).

• L’état du logement au départ du locataire.

• Les retards ou défauts de paiement.

• Les ententes particulières (paiement partiel, recours légaux, avis d’expulsion).

Cette étape est souvent révélatrice. Un locataire peut avoir un discours impeccable et un dossier de crédit acceptable, mais afficher un comportement problématique en logement. Une enquête prélocation permet de s’assurer que la personne saura respecter votre immeuble et vos autres locataires.

Vérification d’emploi et de revenus

Que le locataire soit salarié, travailleur autonome ou saisonnier, il doit démontrer qu’il a les moyens de payer le loyer du logement qu’il désire occuper.

La vérification effectuée par un enquêteur comprend :

• Confirmation de l’emploi actuel.

• Statut d’emploi (permanent, temporaire, à temps plein ou partiel).

• Durée d’emploi.

• Revenu estimé.

• Compatibilité entre le revenu et le coût du loyer.

• Cohérence des informations fournies.

Une règle simple : un locataire doit avoir une capacité financière solide et constante. Un revenu instable ou difficile à vérifier peut devenir un risque, surtout si le loyer représente une part trop importante de ses finances mensuelles.

Antécédents judiciaires : un élément à ne pas négliger

Bien que tout le monde puisse traverser des moments difficiles, certains antécédents judiciaires peuvent représenter un risque réel pour un immeuble ou la tranquillité des voisins.

Les vérifications portent notamment sur :

• Le dossier criminel et pénal.

• Les infractions de violence ou de crimes sexuels.

• Les crimes économiques ou liés à la fraude.

• Les délits pouvant compromettre la sécurité.

Le but n’est pas de juger un candidat, mais de protéger votre investissement, votre santé, votre réputation et vos autres locataires.

Vérification au Tribunal administratif du logement

Il s’agit de l’un des éléments les plus précieux pour un propriétaire. Une recherche au Tribunal administratif du logement (TAL) révèlera, le cas échéant :

• Les décisions pour non-paiement.

• Les avis d’expulsion.

• Les litiges répétitifs.

• Les comportements perturbateurs.

• Les dommages majeurs au logement.

• Les infractions aux règlements d’immeuble.

Un locataire ayant déjà plusieurs décisions défavorables à son égard représente un risque très élevé. Un enquêteur saura repérer ces dossiers même lorsque le candidat tente de minimiser ou d’omettre volontairement ces informations.

Autres vérifications pertinentes

Selon le profil du candidat, d’autres éléments peuvent être vérifiés :

• Stabilité résidentielle.

• Validité des renseignements fournis.

• Réputation numérique.

• Vérification de documents douteux ou modifiés.

• Détection d’incohérences ou contradictions.

Chaque dossier est unique. Le rôle de l’enquêteur est d’adapter la profondeur de l’analyse au niveau de risque potentiel.

Combien coûte une enquête prélocation ?

Une enquête prélocation coûte généralement entre 40 $ et 85 $ par candidat, selon l’ampleur des vérifications à effectuer.

Chez Némésis, nous offrons trois gammes d’enquête prélocation, allant de la simple vérification du dossier de crédit à l’investigation complète du ou des locataires potentiels, incluant toutes les vérifications énumérées précédemment.

Enquête prélocation : un investissement judicieux

Certains propriétaires hésitent encore à débourser pour une enquête prélocation, croyant économiser quelques dizaines de dollars. Ironiquement, ce sont souvent ces mêmes propriétaires qui se retrouvent plus tard à payer des milliers de dollars en pertes financières.

Selon l’Association des propriétaires du Québec (APQ), un locataire défaillant coûte en moyenne 3 500 $ à 7 000 $ par dossier. Une enquête prélocation professionnelle coûte… une bien maigre fraction de cela !

Éviter les loyers impayés

Un seul mois de loyer perdu dépasse de loin le coût d’une enquête prélocation.Mais souvent, un locataire défaillant accumule plusieurs mois de loyers impayés, engendrant des frais de procédures, des déplacements au tribunal, du stress et des délais interminables.

Chaque année, au TAL, près de 70 % des demandes concernent des non-paiements de loyer. La majorité implique des locataires déjà connus pour des retards antérieurs. Une enquête de qualité vous aide à choisir un locataire qui paiera réellement.

Protéger l’état de votre immeuble

Un logement laissé en mauvais état peut coûter des centaines, voire des milliers de dollars :peinture, nettoyage, planchers, réparations, remplacement d’électroménagers, dommages aux murs, etc.

En vérifiant la fiabilité d’un futur locataire, vous réduisez considérablement ces risques.

Réduire la rotation des locataires

Un bon locataire reste souvent plus longtemps. Chaque changement de locataire entraîne :

• Des pertes de revenus alors que le logement est vide.

• Du temps pour créer des annonces et effectuer les visites et la sélection.

• Des frais de remise en état.

L’enquête aide à choisir un locataire stable, respectueux et durable.

Économiser temps et énergie

Le temps que vous passez à gérer un locataire problématique est du temps perdu.Une enquête prélocation vous libère de soucis futurs et vous permet de gérer votre immeuble comme un investissement – pas comme une source de stress.

Conclusion : l’enquête prélocation est votre meilleure assurance

Être propriétaire d’un immeuble à revenus est une activité rentable… à condition de choisir les bons locataires. Une enquête prélocation vous permet de prendre une décision éclairée, objective et professionnelle, fondée sur des données vérifiées.

Signer un bail, c’est confier votre patrimoine à un étranger. Pour quelques dizaines de dollars, vous pouvez éviter des pertes financières substantielles. La question n’est donc pas : « Ai-je les moyens d’acheter une enquête prélocation ? »,mais plutôt « Ai-je les moyens de m’en passer ? ».

Némésis offre des services de profilage criminel, de tests polygraphiques, d'enquête et d'analyse d'investigation aux corps policiers québécois, aux juristes ainsi qu'à toute entité ou citoyen nécessitant une expertise pointue en terme d'investigation privée.